|
|
Главная / Анализ / Похоже на саботаж 19 октября состоялось заседание президиума Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей, посвященное реализации национального проекта «Доступное жилье». Основной вывод сюрпризом не стал: «Наиболее острый вопрос при строительстве жилья — получение земельных участков». Фото - carltontechnology.com Мало, плохо, дорого Говоря о земельных аукционах, мы в первую очередь обратили внимание на два типа земельных участков: выделяемых для многоэтажного жилищного строительства и для комплексного освоения территории (по сути, то же строительство, только в больших объемах и со всей необходимой инфраструктурой, например возведение целого микрорайона). Именно на них (в отличие от отведенных под индивидуальное строительство) создается жилье, поступающее на рынок. Именно количество этого жилья обуславливает рост цен. Когда 1 октября 2005 года вводилась обязательная процедура распределения земли под жилищное строительство через аукционы, идеологи новации утверждали: это позволит допустить к приобретению земли и строительству всех желающих. Таким образом, на жилищном рынке вырастет количество игроков и объем предложения, рост цен под давлением конкуренции замедлится. Сегодня следует признать: идея провалилась. Если взять только фактически проданные земельные участки, ситуация вовсе аховая: в Екатеринбурге ушло лишь 33% выставленных участков, в Перми — 36%. Остальные не нашли спроса. Очевидно: заявленная стартовая цена участков значительно выше, чем заслуживают их инвестиционные возможности. А когда на аукционы случайно попадали ликвидные участки, право на их аренду продавалось по баснословным ценам. Рекорд, зафиксированный на Урале: продажная цена превысила стартовую в 17 раз. Первое, что бросается в глаза при анализе аукционов, прошедших в уральских областных центрах: участков очень мало. Если сопоставить количество выставленной на аукционы земли с тем объемом жилья, что на ней можно построить, увидим: объемы ввода, подобные нынешнему, не обеспечить. Объем земли, выделенной под жилищное строительство через аукционы, — мизер по сравнению с ежегодно застраиваемым объемом. Но темпы ввода жилья не снижаются. Почему? Потому что лидеры рынка озаботились «заготовлением участков впрок» до 1 октября 2005 года. По данным, имеющимся у одного из депутатов законодательного собрания Свердловской области, в Екатеринбурге таких площадок роздано 25  И это не предел. Немудрено, что на аукционах эта компания не приобрела пока ни одного участка. Наш респондент еще и удивляется: «Я не понимаю, кто покупает участки за такие деньги. Мы несколько раз участвовали в торгах, но вовремя останавливались. Участок же уходил за сумму, в полтора раза превышавшую ту, которая позволила бы завершить проект хотя бы с нулевой рентабельностью». Понятно, кто покупает: строители, которые не могли «делать запасы», а теперь надеются, что бешеный рост цен позволит им отбить бешеную же стоимость участка на аукционе. Альтернатива у них одна — покупать участки на вторичном рынке у тех же запасливых по еще более баснословным ценам (3 — 4 млн долларов за гектар в Екатеринбурге). По признанию топ-менеджера одной из «запасливых» компаний, у них в наличии земли на пять лет бесперебойной работы.  Частью незаконно Встречаются из ряда вон выходящие случаи, когда чиновники демонстрировали наплевательское отношение не только к духу, но и к букве земельного законодательства. Так, в Екатеринбурге, Перми, Челябинске и Уфе часть участков продана на аукционе с одним участником. Юристы утверждают — это прямое нарушение законодательства: по земельному кодексу аукцион считается состоявшимся, только если в нем приняло участие не менее двух игроков. Еще одно тревожное для строителей событие: месяц назад в суде оспорены итоги аукциона, победивший застройщик лишился участка. Очень важная деталь: истцами выступили жители близлежащих домов. Они смогли доказать: уплотнять застройку в этом месте нельзя, это нарушит санитарные нормы и их права. Но ведь муниципалитет тщательно готовил участок (чиновники как раз и утверждают, что участков выставляется мало, поскольку процедура подготовки длительна, сложна и дорога). А раз готовил, должен был вынести обоснованное решение о том, что площадка, выставленная на аукцион, подходит для строительства жилья (подробнее о процедуре подготовки см. в интервью генерального директора ЗАО Юридическая фирма «Левъ» Елены Артюх). Теперь у строителей возникает закономерный вопрос: каково качество всех этих подготовительных процедур и экспертиз, если они в одночасье оспариваются? Рыночное сообщество зафиксировало несколько случаев, когда привлекательные участки уходили с аукциона по подозрительно низким ценам. Когда один из инцидентов получил огласку, оценщик, работавший с участком, лишился лицензии. Но оценщик тут — стрелочник. Его коллега рассказал, что уже год не работает с мэрией: «Невозможно заниматься независимой оценкой, администрация давит, вынуждая завышать или занижать стоимость земли». Бизнес-сообщество готово предложить конкретные меры (см. статьи «Если по совести — можно быстрее» и «Продавать, но не за деньги»). Но эксперты сходятся в одном: говорить о вариантах развития рынка земли имеет смысл только при полной публичности и прозрачности процесса выделения участков, неукоснительного выполнения существующего законодательства. Есть еще одно условие — добросовестность: и чиновников, и строителей. Есть варианты Что в итоге? Формально аукционы работают. На деле — через год после их запуска у кормила жилищного строительства все те же приближенные к муниципалитетам лица. Не достигнута главная цель — допустить к земле новых игроков. Очевидно: необходимо немедля принудить муниципалитеты активизировать процесс подготовки земельных участков и на порядок увеличить количество выделяемой под жилищное строительство земли. Иначе жилищный нацпроект, и без того выглядящий фарсом на фоне динамики цен, превратится просто в издевательство. Фигуры нездешнего масштаба Когда гора не идет к Магомету Материализация нематериального актива Политический ход КЗФ присматривается к тарскому ильмениту МЕГА в Екатеринбурге Господа офицеры Тянет в Европу От Кургана Главная / Анализ |
||
 |
Меню