Главная / Анализ / Сними крышу

Игра в поддавкиВ чем преимущества лизинга коммерческой недвижимости? Во-первых,он подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат,поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымаяиз оборота слишком больших денег. Во-вторых,лизинговая сделка не отражается на балансе предприятия, поэтомуне ухудшает финансовые показатели. Втретьих, применяется механизмускоренной амортизации, значит, экономим на налогах.



Лизинг в России в принципеиспользуется недостаточно активно (его доля в ВВП составляет около 1%,а в инвестициях в основные средства не превышает 5,7%), при этомнедвижимость — самый «заброшенный» его сегмент. Между тем развитиелизинга недвижимости помогло бы решить основную проблему практическилюбого бизнеса — нехватку помещений. Особенно полезна финансовая арендаможет быть малому и среднему предпринимательству. Цена квадратногометра коммерческой недвижимости, например в Екатеринбурге, колеблется,по данным Уральской палаты недвижимости, от 1450 до 1650 долларов.Значит, стоимость наиболее востребованных помещений (около100 — 150 кв. метров) составляет около 200 тыс. долларов. Чтобы купить,у некрупного бизнеса нет денег, а кредит получить проблематично:не всегда есть залоги.

Безусловный плюс лизинга — снижение налога на прибыль.При покупке недвижимости предприниматель не может списать всюпотраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весьпериод амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущимрасходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

Обычно предпринимателя интересуют объекты со срокомамортизации до 30 лет. По федеральному закону о финансовой аренде, прииспользовании лизинговой схемы процесс амортизации ускоряется втрое.Если сделку заключить на 10 лет, к ее завершению предпринимательстановится обладателем полностью амортизированной недвижимостис нулевой балансовой стоимостью. Правда, пока условия банковскихкредитов не позволяют заключать такие сделки (максимум — пять лет),поэтому срок выплат меньше срока полной амортизации здания. Но еслиобъект присмотрен на вторичном рынке, решить эту проблему можно,считает ведущий специалист каменск-уральской компании «Риэл-лизинг» Андрей Артемов:«Необходимо найти документы, подтверждающие износ здания. Такимобразом, срок оставшегося использования сокращается. При отсутствиитаких документов здание ставится на баланс как новое».

По подсчетам специалистов, сумма, выплаченнаяпредпринимателем по лизинговому договору, будет примерно на 20% меньше,чем сумма, потраченная на покупку такого же здания, только за счетэкономии на налогах (на прибыль и имущество) и ускоренной амортизации.

Споры среди экспертов вызывает налог на имущество,приобретенное в лизинг. Российское законодательство предлагает выбор:лизинговое имущество может учитывать как лизингодатель, таки лизингополучатель. Имущество, находящееся на баланселизингополучателя, учитывается в качестве основных средств и налогомоблагается. Если недвижимость отягощает баланс лизинговой компании, то,согласно разъяснительному письму Минфина РФ, она не считается основнымисредствами. Платить ли тогда налог на имущество? К единому мнениюдо сих пор не пришли не только лизинговые компании, но и налоговыеинстанции, отмечает директор ЗАО Лизинговая компания «Гран»(Екатеринбург) Сергей Федоров. По словам управляющего партнера юридической фирмы «Ардашев и партнеры» Владимира Ардашева,платить налог надо в любом случае: «Недвижимость не может находитьсяв подвешенном состоянии». По его мнению, разъяснения Минфина смахиваютна заигрывание с бизнесом. Чем он с успехом и пользуется, подтверждаетдиректор аудиторской группы «Капитал» Татьяна Басманова:«Многие лизинговые компании обращались к нам с просьбой помочь вернутьиз бюджета уплаченный за последние несколько лет налог на имуществои получали эти деньги».

Темная лошадка
Региональный рынок лизинга коммерческой недвижимости находитсяв зачаточном состоянии. «Этот бизнес на Урале измеряется покане миллионами, а тысячами долларов, и чрезвычайно важная для экономикиниша практически свободна», — говорит председатель Экономическогокомитета по программам развития Уральского региона Сергей Воздвиженский.

Идеальный на первый взгляд финансовый инструмент имеет,однако, свои издержки. Первое — в структуру лизинговых платежейвключается гонорар за работу лизинговой компании (около 12% в год).Второе — до окончания выплат имущество является собственностьюлизинговой компании, следовательно, если у предпринимателя возникаютпроблемы с выплатами, он не может претендовать на выкуп предметализинга.

Этап регистрации документов для лизинговой сделкивызывает затруднения изза несовершенства законодательства. Многиевопросы никак не урегулированы нормативно, все решают практика и опытлизинговых компаний. Лизинг предполагает заключение и госрегистрациюминимум двух договоров: лизинга и купли-продажи.Первым должен заключаться договор лизинга, по которому предпринимательпередает лизинговой компании полномочия приобретения для него объектанедвижимости. Этот договор должен быть зарегистрирован в региональномуправлении Федеральной регистрационной службы. Но в договоре лизингадолжен быть указан приобретаемый объект, а он может перейтив собственность лизинговой компании только после заключения договора купли-продажис продавцом. Круг замыкается. Игроки рынка выходят из ситуацииследующим образом: готовят пакеты документов для двух договорови подают их в регистрационную палату одновременно. «На выходе мы имеемзарегистрированное право собственности и существующее обременениев виде лизинга», — рассказывает Сергей Федоров. Заключениерегистрирующего органа выдается через 28 дней и обходитсяпредпринимателю в 15 тыс. рублей (по 7,5 тысячи за договор).Получается, что с момента подписания лизингового договора до моментарегистрации сделка не имеет юридического веса и держится исключительнона доверии участников друг к другу (см. «Надуманная проблема»)«Разночтение в законодательстве тормозит развитие лизинга, необходимоликвидировать все спорные моменты на федеральном уровне», — подводититог Алексей Захаров.

В чем причина? Во-первых,бизнессообщество пока плохо информировано о возможностях финансовогоинструмента. «В целом понятие “лизинг” хорошо знакомо предпринимателям,но о возможностях и проблемах лизинга коммерческой недвижимостибизнесмены знают мало», — считает Сергей Федоров. Во-вторых,на рынке коммерческой недвижимости часто просто не найти необходимогопредпринимателю помещения. Как отмечает начальник коммерческогоуправления общества «Малышева-73» Виктория Халина,объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиямбизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно. Втретьих,существует проблема инвестиций, банки не спешат выдавать долгосрочныекредиты (см. «В сжатые сроки»).Вчетвертых, длительный процесс оформления сделки с недвижимостью. Длясравнения: лизинг оборудования или автотранспорта можно оформитьза деньдва, а для недвижимости понадобится несколько месяцев. Нужнопроверить полномочия продавца, произвести при необходимости оценкунедвижимости, собрать техническую информацию по зданию и земельномуучастку (см. «Специфика заземления»). «На каждом из этапов могут возникнуть непредвиденные проблемы, — говорит заместитель генерального директора компании “Риэл-лизинг” Алексей Захаров. — Сейчас рынок формируется, банки присматриваются к возможностям этого инструмента и лизинговым компаниям-первопроходцам».

Перспективы рынка огромны, считает Алексей Захаров:«Если не произойдет кардинальных изменений в действующемзаконодательстве и темпы роста цен на коммерческую недвижимость смогутукладываться в 10 — 15% в год, он будет ежегодно расти на 50 — 100%».Пока динамика перекрывает даже такие оптимистические прогнозы: еслив первом полугодии 2004 года сделки с недвижимостью, по даннымАЦ «ЭкспертУрал», составляли 0,03% от общего портфеля лизинговых сделокуральских компаний, то к концу 2005-го их было уже 4%. «Уже сейчасспрос на данную услугу значительно превышает предложение», — резюмируетСергей Федоров.

Прогнозы оптимистичныВсе эти проблемы долгое время не позволяли раскрытьэкономический потенциал лизинга недвижимости. По словам ВладимираАрдашева, рынок начал активно формироваться только в прошлом году:«В 2002 — 2004 годах такие сделки были уникальны и редки. Теперьих стало на порядок больше. Снижение цены на кредитные ресурсы, в томчисле благодаря снижению ставки рефинансирования с 16 до 13%,капитализация банков и лизинговых компаний, общая стабилизацияэкономики дали новый импульс рынку».

Надуманная проблема
Какиепробелы необходимо заполнить в законе «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы дать импульск развитию лизинга недвижимости, объясняет управляющий партнерюридической фирмы «Ардашев и партнеры» Владимир Ардашев.

Дополнительные материалы:


Владимир Ардашев



Подготовила Вера Морозова

— Согласно законодательству, лизинг представляет собой цепочку сделок: сначала заключается договор лизинга, потом договор
купли-продажипредмета лизинга. По Гражданскому кодексу РФ, договор арендынедвижимости, заключенный на срок более года, подлежит государственнойрегистрации. Однако зарегистрировать договор лизинга до переходак лизингодателю прав собственности на недвижимость (до регистрациидоговора купли-продажи) невозможно. Отсюда и проистекаетглавная дилемма: какой договор регистрировать в первую очередь?Поскольку закон о финансовой аренде четко указывает, что договорлизинга должен заключаться первым, он считается заключенным даже приотсутствии государственной регистрации. На практике сначала происходитгосрегистрация договора купли-продажи и только послеэтого регистрируется договор лизинга. При правильном оформлениидокументов обычно процесс регистрации занимает не больше месяца. Собственно судебной практики для успешнойдеятельности лизинговых компаний достаточно, но в нашей стране частовозникают проволочки изза некомпетентности чиновников, подходящихк лизингу формально. Следовательно, нужны изменения в законодательстве,которые урегулируют эту ситуацию. Я убежден, что благодаря роступопулярности лизинга недвижимости в 2006 году появятся законодательныеинициативы. Кроме того, необходимы поправки в закон о госрегистрации,которые позволили бы лизингополучателю решать вопросы регистрациидоговоров, оформления страховки (именно эта идея заложена в законео финансовой аренде). Сейчас это вправе делать только лизинговаякомпания. Но она лишь финансовый посредник. Больше всего заинтересованв скорейшем оформлении сделки лизингополучатель. Поэтому вполнесправедливо, если именно он будет это делать.



В сжатые сроки
Однаиз сложностей лизинговых сделок с недвижимостью — малый срок кредитов,выдаваемых банками. О том, почему банкам невыгодно предоставлятьдлительные кредиты, рассказывает начальник отдела лизинга ОАО«Уралвнешторгбанк» Игорь Овечкин

— Зачастую объектом лизинга становятся относительно новые постройки,имеющие большой срок полезного использования — 15 — 30 лет. Это выгодноне только лизингополучателю, но и банку: длительный срок делает объектнедвижимости ликвидным. Следовательно, в случае расторжения лизинговойсделки, лизинговая компания или банкзалогодержатель может продатьздание без убытков для себя. Но даже при ускоренном коэффициенте 3 срокамортизации нового здания составит 5 — 10 лет. Отвлекать ресурсына такой длительный срок банки не решаются по ряду причин. Во-первых, у лизинговых компаний поканедостаточно опыта: рынок лизинговых сделок начал формироваться толькодесять лет назад, его игроки еще просто не готовы к таким длительнымсрокам сделок. Банки не готовы тоже: привлекая ресурсы на короткийсрок, а выдавая на длинный, они жертвуют ликвидностью. Во-вторых,следует учитывать пробелы в законодательстве, которые создают проблемыдля лизинговых компаний и банков. Втретьих, настораживает примерразвития лизингового рынка за рубежом. В ряде стран не существуетналоговых и амортизационных преимуществ лизинга. Маловероятно, чтов России в дальнейшем льготы могут отменить, но такой вариант возможен.В таком случае лизинговые сделки потеряют большую частьпривлекательности.


Игорь Овечкин


Копай глубже, кидай крупным Плюс-минус пункт Генеральный прогон Мост в горле Бесконтрольное управление Хорошо затопленное старое Третий квартал: полет нормальный. В четвертом ждем снижения Руки растут от головы Самые новые русские

Главная / Анализ