Главная / Промышленность / Дырявый веер возможностей

— Надежда Борисовна, вы работали над пакетом законов около полутора лет. Можно ли сказать, что работа завершена?

Главная цель пакета жилищныхзаконопроектов — повышение доступности жилья. Разработчики, однако,опасаются, что в полном объеме достигнуть ее не удастся.Платежеспособный спрос на жилье будет опережать предложение, и этоможет вызвать дополнительный рост цен, считает Надежда Косарева,президент фонда «Институт экономики города» (Москва) и руководительрабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центрастратегических разработок.

—В целом, да. Жилищная проблема в нашей стране никогда не сходилас повестки дня. В предыдущем столетии ее по крайней мере триждыпытались решить на политическом уровне: коммунальным расселениемза счет экспроприации частной собственности после революции,выполнением программы массового жилищного строительства Хрущеваи горбачевской программы под лозунгом «Каждой семье отдельную квартирук 2000 году». То есть с жилищной проблемой пытались справиться за счетпрямого государственного управления и бюджетных ресурсов. Сегоднявпервые речь идет о создании условий для развития рыночных институтови механизмов решения жилищного вопроса. Принятие пакета — факт сампо себе беспрецедентный. И не только потому, что он включает 25 законов(такое количество правовых норм, по оценке юристов, может претендоватьна рекорд в истории Государственной думы). Исторический характер носитсама задача.



Надежда Косарева

—На первом месте, несомненно, Жилищный кодекс (ЖК). Старый кодекс принятеще в 1983 году и абсолютно не соответствует реалиям. Например,до принятия ЖК в очереди на жилье формально могли находиться не толькодействительно нуждающиеся в поддержке, но и кто угодно. Настоящиельготники на практике не могли получить квартиру: очереди растягивалисьна 20 — 30 лет. Новый документ сформулировал жилищную политикугосударства: социальное жилье должно предоставляться малоимущимгражданам (критерии, по которым людей относят к малоимущим,определяются муниципалитетом), для остальных будут создаваться условиядля покупки, строительства, найма жилья на рынке. Таким образом,на право получения льготного жилья смогут претендовать толькомалоимущие. Эта мера должна в перспективе уменьшить количествоочередников примерно на две трети, а срок получения льготного жилья —с 20-ти до пяти-семи лет. При этом те очередники, которые уже сегодня стоят на учете, сохраняют право на социальное жилье.

— Какие законы и отдельные нормы вы назвали бы важнейшими?

На третьем месте —поправки, связанные с правами граждан. Основной (до 80%) потокстроительства финансируется через «долевку», где граждане выступаютинвесторами и несут большие риски. Теперь ситуация кардинальноменяется. В этой части я отметила бы два закона в пакете: о жилищно-накопительныхкооперативах и о долевом участии в строительстве. Можно с уверенностьюсказать: если в строительстве останутся финансовые пирамиды, то этобудет чистейшей воды уголовщина. Законных лазеек мошенникаммы не оставили. Например, введена государственная регистрация договорадолевого участия: продать одну и ту же квартиру нескольким людям теперьневозможно.

На второепо важности место я бы поставила группу законов и поправок, которыенаправлены на стимулирование платежеспособного спроса. Инструменты:развитие ипотечного жилищного кредитования, снижение для граждан рисковучастия в долевом строительстве, в жилищных накопительных кооперативах,повышение прозрачности и надежности сделок на рынке жилья, в том числеза счет налогового регулирования. По нашим прогнозам, уже к 2007 годубанки смогут полностью удовлетворять платежеспособный спрос населенияна ипотечные кредиты.

—Все перечисленные законы в основном направлены на расширениеплатежеспособного спроса. Но чтобы сформировать рынок доступного жилья,наравне со спросом необходимо наращивать предложение — увеличиватьобъемы строительства. Насколько успешна законодательная работа в этомнаправлении?

Следующий по важности блок —налоговый. Это прежде всего отмена НДС на сделки с недвижимостью.Мы надеемся, что застройщики станут чаще практиковать защищающие правапокупателей договоры предварительной купли-продажи жилья:ранее они практически не заключались, так строители избегали уплатыНДС. Расширены возможности получения вычетов из налога на доходыфизических лиц: если раньше квартиру можно было реализовать безналоговых вычетов только после пяти лет владения ею, то сейчас — послетрех лет. Кроме того, до сих пор налогами не облагались толькобанковские кредиты на жилье, а сейчас еще и займы организаций. Введеныльготы по налогу с доходов от ипотечных ценных бумаг: эта мера приведетк тому, что их наконец-то станут выпускать.

Безусловно, чрезвычайно важновведение градостроительных регламентов, устанавливаемыхмуниципалитетами в правилах землепользования и застройки. Они будутчетко определять: что, где и на каких условиях можно строить в городе.Теперь застройщик, претендуя на тот или иной участок, будет знать, чтоможно строить, а что нельзя, и каковы будут расходы. Причем известноэто станет не из разговоров с бюрократами, а из документа, имеющегостатус закона. Градостроительный кодекс вводит обязательную процедурупубличных слушаний при принятии градостроительных регламентов. Этапроцедура и снимет напряженность между строителями и населением: новаязастройка перестанет быть сюрпризом для жителей тех мест, где онаначинается.

— Меры, направленные на увеличениепредложения, в полном объеме, к сожалению, реализовать не удалось.Проблемы в жилищном строительстве связаны в первую очередьс административными барьерами доступа на строительный рынок,непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельныхучастков для строительства и определения их разрешенного использования,высокими рисками инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры дляобъектов жилищного строительства. В результате и рынок жилищногостроительства, и цены на этом рынке сегодня во многих регионахмонопольные.

Пожалуй,самые напряженные баталии в Думе вызвал вопрос о переходе к прозрачнымконкурентным процедурам предоставления земельных участков — открытымаукционам. Это ключевая проблема для ликвидации монополизма на жилищномстроительном рынке. Именно через бюрократические процедурыпредоставления земельных участков муниципалитеты сегодня контролируютдоступ на этот рынок. Процветает бартерная система расчетовзастройщиков с муниципалитетами, когда земельные участки обмениваютсяна квартиры и обязательства по строительству коммунальных объектов. Всеэто не позволяет выявить реальную цену земельных участков и приводитк росту цен на построенное жилье. Показательно, что против этой нормывыступало не только лобби чиновников, к ним присоединилась и частьзастройщиков. Это те, кому сложившаяся на рынке ситуация выгодна,а дальнейшее развитие конкуренции — нет.

К сожалению, пока не удалось снизитьадминистративные барьеры, связанные с многочисленными системамигосэкспертизы проектной документации и госнадзора в ходе строительства.Проект Градостроительного кодекса предполагал сохранить эти видыгосударственного контроля только в отношении особо опасных, техническисложных и уникальных объектов. При строительстве иных объектовпредлагалось заменить государственный контроль усилением финансовойответственности профессиональных участников строительства, включаяиндивидуальную ответственность главных архитекторов и главных инженеровпроектов. Их деятельность должна подлежать обязательному страхованию,а также контролю со стороны «цеховых» объединений в формесаморегулируемых организаций. Однако депутаты не поддержали такуюконцепцию. Государственная экспертиза и государственный надзорсохранены для подавляющего большинства объектов строительства.В то же время фактически на два года перенесены реформы многочисленных(их около пятнадцати) систем экспертизы и надзора в строительстве,которые необходимы для унификации законодательного регулирования и организационно-управленческих структур их деятельности.

Одиниз двух законопроектов, направленных на привлечение частных инвестицийв коммунальную инфраструктуру, вообще выпал из пакета («Обинвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания»),а другой в течение трех с половиной лет будет реализовыватьсяне в полном объеме («Об основах регулирования тарифов организацийкоммунального комплекса»). В результате существенно сокращаютсявозможности подготовки площадок для обеспечения жилищного строительствакоммунальной инфраструктурой.

В результатедискуссий введение процедуры аукционов отложено на девять месяцев,до первого октября 2005 года. Я считаю, это решение может привестик тому, что все потенциально ликвидные земельные участки для жилищногостроительства за этот период распределят по старым непрозрачнымпроцедурам «впрок» и на аукционах просто нечего будет продавать.

— Насколько эта угроза реальна?

Сейчас разработчикипакета законопроектов озабочены тем, что цели повышения доступностижилья в полном объеме, возможно, достигнуть не удастся:платежеспособный спрос на жилье будет опережать его предложениена рынке. Это может вызвать дополнительный рост цен.


«Зауральский крекер» покорит Россию На Урал везут уран Трейдер тебе в помощь Публичное очернение Фэйс-контроль в интернете Управлять коррозией Великий идеалист С участием и надеждой Безграничный мегаватт

Главная / Промышленность