Главная / Промышленность / Национальный суперпроект

Даже если представить, что возможности строителейи стройиндустрии реально дотянуть до уровня, который позволитв несколько раз увеличить объемы ввода жилья (а это очень непросто),на пути решения сверхзадачи встает еще одно глобальное препятствие— ограниченный платежеспособный спрос. Согласно исследованию,проведенному фондом «Институт экономики города» (Москва), в 2003 годутолько 20,5% респондентов, нуждающихся в улучшении жилищных условий,могли купить жилье. С тех пор ситуация мало изменилась. Большая частьнаселения России (все, кто находятся на социальной лестнице нижеступени, определяемой как средне-высокийкласс) не может позволить себе покупку жилья. Нужно ли уточнять, чтоименно это население в нем больше всего и нуждается? Очевидно:необходимо не только увеличивать объемы строительства жилья,но и создавать массовое предложение в низком ценовом сегменте.


Нашей стране нужно не удвоитьобъемы жилищного строительства к 2010 году, как предусмотренонацпроектом, а увеличить их в 7 — 10 раз. В последнее время такого родавысказывания звучат все чаще (см., например, интервью с руководителем комитета «Новая жилищная политика» «Деловой России» Евгением Туголуковымв № 8 «Эксперта» от 27.02.06). Подобная точка зрения представляетсяобоснованной. И дело тут не только в крайне низкой обеспеченностироссиян жильем и растущей потребности в нем. Главная проблема— жилищный фонд России (до 80% которого составляют «брежневки»и «хрущевки») стремительно приходит в негодность. На повестке дня стоитзадача куда глобальнее обозначенной нацпроектом: нужно не толькоувеличить прирост жилищного фонда, но и заместить львиную долюсуществующего. На это у нас, по разным оценкам, от 10 до 25 лет: потомстарые дома начнут просто разваливаться.

Мы убеждены: стране необходима грамотная долгосрочнаягосударственная концепция строительства социального жилья. Специальнооговоримся: под социальным мы ни в коем случае не подразумеваем жильебесплатное. Благотворительность в это понятие не закладывается.Социальное жилье — это жилье, построенное и реализованное на принципахрыночной экономики, с той лишь разницей, что оно гораздо дешевлеостального.

При этом государственные программы оперируюткатегориями «жилья вообще» (типичная «средняя температурапо больнице»), а должны быть специальные программы, направленныена массовое строительство дешевого жилья, доступного широким слоямнаселения: бюджетникам, работникам низкой квалификации, молодымспециалистам и так далее. И здесь — один из наиболее существенныхсистемных недостатков государственной жилищной политики в целоми национального проекта в частности.

Термин «доступное жилье», как и «социальное», можно трактовать широко. Всякий понимает его по-своему. Только один пример. В одном из уральских городов действует принятая в 2000 году архитектурно-строительнаяконцепция, по которой к социальному жилью отнесены многоэтажныежелезобетонные дома из панелей серий 141-св с квартирами стоимостью10 тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади. Такую трактовку нужно илиежегодно переделывать в соответствии с уровнем инфляции, ростом ценна жилье, появлением новых серий выпускаемых панелей, или признать— она не соответствует действительности.

Как вы судно назовете…Отсутствие социального подхода в государственнойжилищной политике очевидно: оно выражается хотя бы в терминологическойнеопределенности. Национальный проект носит название «Доступноеи комфортное жилье — гражданам России». Доступно ли то жилье, котороестроится сегодня? Конечно, да — коль скоро раскупается как горячиепирожки. Вот только — кому? Семья со средним уровнем доходов (не говоряо менее состоятельных) может сегодня теоретически позволить себеквартиру, но какой ценой? В течение 15 — 20 лет отдавать банку,выдавшему ипотечный кредит, половину своих невеликих доходов.Оставшихся денег худо-бедно хватит на питание и одежду. На отдых, туризм, образование — нет. Многие ли согласятся на такую жизнь в течение десятилетия-двух?Учтем еще и несовершенство нынешней системы трудоустройства граждан,отсутствие эффективных инструментов информирования о вакансиях. Все этоне дает человеку уверенности в том, что если он потеряет рабочее место(не по своей вине — к примеру, фирма разорилась), то за сравнительнокороткий срок вновь трудоустроится и вернется в строй добросовестныхзаемщиков.

…так оно и поплыветРассмотрим подробнее требования, которые должныпредъявляться к социальному жилью. Важное отступление: выполнение этихтребований, равно как и по-настоящемумассовое строительство соответствующего им жилья, возможно только приусловии создания государственной концепции и органа, ответственногоза направление социального жилищного строительства вдоль всейтехнологической цепочки: от землеотвода до сдачи объекта «под ключ»и его заселения. Такой государственный орган должен иметь всенеобходимые и достаточные властные полномочия. Речь идет о классическомпроектном подходе, которого, как ни парадоксально, национальномупроекту не хватает. Для простоты назовем этот государственный органтак, как он назван в концепции «Деловой России» — «национальнаяжилищная администрация». При этом будем подразумевать, что этаадминистрация в основном должна заниматься именно социальным жильем.
С увеличением предложения жилья в более высоких ценовых сегментах рынок справится без участия государства.

Мы предлагаем такое определение термина «социальноежилье»: благоустроенное, соответствующее действующим стандартам, всекомпоненты стоимости которого имеют самое низкое значение, в результатеобеспечивается его доступность широким слоям населения.

Из чего складывается стоимость квадратного метра?Первое — земельный участок. Земля есть. С советских времен существуетмасса хозяйствующих субъектов, у которых земельные участки находятсяв бессрочном пользовании (владельцем является муниципалитет или субъектфедерации). При этом значительная их часть не используетсяпо назначению. Чтобы изъять пустующую землю и передать (как вариант)под жилую застройку, не надо даже суда: достаточно административногорешения на основании актов проверок, которые установят неиспользованиеили нецелевое использование земли. Пока государство не назначилоответственных за развитие социального строительства, пустоши в качествепарка земель под жилищную застройку ни в муниципальных образованиях,ни в субъекте федерации не значатся.

Представим, что такой орган создан и обозначим кругзадач, который ему предстоит решить. Подчеркнем: все перечисленные мерыдолжны реализовываться в комплексе.

Отдельно следует сказать о процессе распределенияземли. Процедура аукционов, вполне адекватная для строительстваотносительно дорогого жилья в крупных городах, здесь не подойдет: онапротиворечит определению социального жилья (земля как составляющаястоимости квадратного метра должна быть максимально дешевой, что присистеме аукционов в обозримой перспективе невозможно). Землю следуетвыделять на условиях открытых конкурсов. Главный критерий— соответствие проекта строительства определению и признакамсоциального жилья. Стоимость аренды земли должна быть минимальной.А этого можно достичь, если земельные участки выделять на периферии,вдали от центров притяжения капитала и размещения основныхпроизводительных сил, и стимулировать строительство именно там. По ходуизложения мы докажем, что это возможно.

В связи с этим «жилищной администрации» следует:поставить органам местной и региональной власти задачу провести ревизиюимеющейся земли на предмет выявления участков, пригодных для жилищногостроительства, выделить из федерального бюджета необходимые дляорганизации этого средства, проконтролировать исполнение. Важно: такойпринцип работы — постановка конкретной задачи, финансовое обеспечение,контроль за выполнением — должен стать общим для всех мер, которыевойдут в «концепцию строительства социального жилья».

Особый разговор — о проектах. Для строительствасоциального жилья не подходят «архитекторы вообще». Нужны специалисты,которые во главу угла будут ставить целесообразность и конечнуюстоимость решения: критерии красоты и оригинальности должны бытьвторичны. Нынешние архитекторы практически не ориентированы на то,чтобы делать проект экономичным.

Следующая составляющая цены квадратного метра— внеплощадочные коммуникации и технические условия. Мы неоднократнописали о ситуации, сложившейся в этой сфере (см., например, «Не дают жилья России», «Э-У»№ 48 от 18.12.05). Поэтому сразу перейдем к тому, что следуетпредпринять «жилищной администрации». Запретить (а главное следитьза исполнением запрета) коммунальщикам и энергетикам при заключениитехнических условий (ТУ) требовать от строителей возведения объектовинфраструктуры, не имеющих отношения к конкретному объектустроительства. Не допускать взимания с застройщиков платыза составление ТУ, кроме тех случаев, что прямо предусмотрены законом.Обязать коммунальщиков и энергетиков согласовывать проекты,предусматривающие строительство автономных систем водо-, тепло-,электроснабжения, а также локальных очистных сооружений, везде, где этоэкономически целесообразно. Сейчас они всячески препятствуют этому,настаивая на подключении к магистральным сетям. А способ один— достраивать необходимые участки, а потом передавать их на балансэксплуатирующих организаций.

Кто будет строить, из чего и на что Эти вопросы возникают неизбежно. Возведение социальногожилья (по определению подразумевающего низкую себестоимость и цену)не заинтересует крупных девелоперов и строительные холдинги. Онисосредоточены на высокодоходном строитель-ствев больших городах. Выход: задействовать малые и средние строительныекомпании. В отличие от лидеров рынка они не избалованы маржой и обилиемзаказов. Для примера: в Екатеринбурге зарегистрировано 198 компаний-застройщиков.Из них в прошлом году сдавали объекты в эксплуатацию только 49.Остальные полторы сотни по большей части работали на подряде.Строительство социального жилья — отдельный масштабный заказ, пустьс относительно низкой рентабельностью — привлечет большую частьподобных компаний. Останется только выбрать достойных с помощьюоткрытого конкурса. Критерий отбора прост: максимальное соответствиедеятельности застройщика, технологий и проектов, которыми он обладает,концепции и определению социального строительства.

Даже очевидные способы оптимизации стоимости проектане используются. Только один пример: в доме, построенном два года назад(в нем живет один из авторов), в каждом подъезде возведен мусоропровод.При заселении по решению жильцов люки мусоропровода на этажах былизаварены, сам мусоропровод не используется и использоваться не будет(причина — нерегулярная очистка контейнеров мусоропровода). А между темэтот самый мусоропровод проектировался, элементы его изготавливались(трудозатраты, материалы, электроэнергия), его доставляли на стройку,монтировали, наконец, под его установку в каждом подъезде и на каждомэтаже ушло по паре метров общей площади (а это больше стен, ширефундамент, крыша, etc). И все эти ресурсы потрачены впустую. Можетбыть, в конечной стоимости метра этот мусоропровод не потянети на сотую долю процента, но таких «мелочей» в современных строительныхпроектах не счесть. Проект социального жилья должен бытьминималистичным и практичным. Плеяду социальных архитекторов ещепредстоит сформировать: обучить, дать необходимые методики и критериисоздания проектов.

Кроме оптимального сочетания цены и качества, материалыи технологии социального строительства обязаны отвечать еще несколькимтребованиям. Во-первых,максимальная заводская готовность: работы на строительной площадкедолжны быть сведены к минимуму. Условно с завода на площадку нужнопривозить не «кирпичи», а целые «стены» будущего дома. Таким образом,монтаж (а при необходимости — демонтаж) будет занимать минимум времени.

Раз строители не ориентированы на дешевое,но качественное строительство, значит, отсутствует аналогичнаямотивация и у производителей стройматериалов. По технологии исполнениясоциальные дома могут быть любыми. Примеры экономичных материалови технологий на рынке есть. Их нужно выбирать и ставить на поток. Так,полимерпесчаная черепица — лучший кровельный материал по сочетанию цена— качество — пользуется большой популярностью у индивидуальныхзастройщиков, а в «профессиональном» строительстве практическине используется. Экономичные материалы чаще всего производят малыепредприятия стройиндустрии. Они конкурируют ценой при сопоставимомуровне качества, не имея при этом денег на рекламу. Их нужноподдерживать с тем, чтобы они могли увеличивать объемы производства.Но этого мало. В уже упоминавшейся концепции «Новая жилищная политика»содержится здравая идея: государство должно проводить конкурсы средипроизводителей стройматериалов, выбирать наиболее перспективныетехнологии и выделять гранты на их развитие.

Приоритет следует отдавать строительным материалам, припроизводстве которых требуется меньшее количество сырьевых ресурсов,трудо— и энергозатрат. К примеру, железобетон должен быть замещенлегкими строительными конструкциями. Наконец, использовать следуетте материалы (технологии), сырья для которых в конкретном регионев избытке. Для Урала и Сибири — это лес. Наиболее экономичнаятехнология при прочих равных условиях — каркасное малоэтажноедеревянное строительство, так называемый «канадский дом»,адаптированная к местным условиям.

Стройматериалы должны быть предельно стандартизованыи производиться большими партиями на потоке. Стандартизацию отдельныхстроительных элементов нужно сочетать с многовариантностью их монтажапо принципу конструктора «лего». Эти же принципы справедливыв отношении отделочных материалов и инженерного оборудования.

Есть еще одна проблема: закон о долевом участиизапрещает застройщику привлекать средства будущих жильцов до заключениядоговора на аренду земли и получения разрешения на строительство.Оформление документов — это миллионы рублей даже для относительнонебольшого поселка или микрорайона. Малые строительные компании такихсредств не имеют. «Жилищная администрация» должна выдавать кредиты (несубсидии, а именно кредиты, пусть льготные, например, под процентнуюставку, равную ставке рефинансирования) на старт проектов, выбранныхв ходе конкурсов.

Очередной, но далеко не последний по важности вопрос — механизмы финансирования социального строительства. Коммерческий инвестор-девелоперсюда не пойдет: его отпугнет сама идея относительно низкойрентабельности подобного строительства. Ответ напрашивается сам собой— строить его необходимо за счет будущих жильцов. Причем превалироватьдолжна не классическая коммерческая долевка, а различные формысамофинансирования: жилищно-строительные кооперативы, ссудо-сберегательные строительные товарищества и так далее. Государству следует взять на себя, во-первых,совершенствование законодательства в этой сфере: оно сейчас в целомне на высоте, есть откровенные пробелы (например, до сих пор не принятзакон о строительных сберегательных кассах). Во-вторых,местным органам «жилищной администрации» нужно организовывать подобныенекоммерческие объединения будущих жильцов. При частной формеорганизации, как показывает практика, такой механизм финансированиястроительства слишком рискован для пайщиков.

У читателя уже возник вопрос: кто поедет туда жить? Этонаиболее трудоемкая и сложная для реализации часть идеи строительствамассового социального жилья. Концепция, о которой мы говорим, обязанасосуществовать с другой — планирования развития территорийи производительных сил. Идеология последней помимо насущныхпотребностей экономики должна включать создание рабочих мест там, гдевозможно строительство дешевого жилья. Связка «рабочие места плюсдешевое жилье» приведет к оттоку значительной части населенияна периферию, позволит решить несколько глобальных социально-экономическихзадач: улучшит обеспеченность населения с низкими доходами жильем,поможет реабилитации депрессивных территорий, разгрузит инфраструктуруперенаселенных крупных городов и снизит перегретость в них жилищногорынка.

Наконец, построилиИтак, тезисно механизм массового строительствасоциального жилья, например в Свердловской области, можно описать так.По заданию «жилищной администрации» муниципалитеты и региональныевласти выделяют достаточное количество земельных участков под жилищноестроительство на периферии области. Там, где это возможно,обеспечивается подключение площадок к коммуникациям. Где невозможно— согласуются автономные объекты инфраструктуры. На конкурсеопределяются застройщики. В качестве базовой технологии выбираетсясовременное каркасное деревянное домостроение — «канадский дом».«В глуши» массово строится дешевое жилье.

Во-первых,решение жилищной проблемы — цель сама по себе более чем достойная.Ничто так не влияет на качество жизни населения, как обеспеченность егожильем. А в истинно демократическом государстве во главе углагосударственной политики должно находиться именно и только постоянноеповышение качества жизни населения.

Мы понимаем, что изложенный нами вариант решенияжилищной проблемы может показаться чересчур глобальными трудноосуществимым. Наша цель — подчеркнуть: подъем жилищногостроительства вообще и создание постоянно действующей системысоциального строительства в частности — это сверхзадача. Но ее надоставить и решать. Понятно, что потребуется на порядок большефинансовых, организационных, временных ресурсов, чем предусматриваетсоответствующий национальный проект. Стоит ли это таких глобальныхусилий? По нашему убеждению, стоит.

Третья причина — необходимость экономического роста.И дело не только в том, что при реализации такой концепции оживитсяпроцесс реабилитации депрессивных территорий. Мировой опыт показывает:строительство служит мощнейшим мультипликатором и катализаторомпрогресса экономики. Если объемы строительства увеличатся в несколькораз (а это возможно, только если жилье в массе своей будет дешевым),оно может стать одним из наиболее значимых факторов подъема ВВПи способствовать переориентации экономики с сырьевогона производственный сегменты.

Причина номер два — демография. Развитие социальногостроительства (по сути обеспечение большей части страны достаточными качественным жильем) если не решит демографическую проблему,то создаст базу для ее решения.


Все свое Фестиваль доброго кино Защита лузера Генерал получил «неуд» Партия и правительство Будь энергичней Осторожно: рейдер! Показатель конкурентоспособности Время собирать собственность

Главная / Промышленность