|
|
Главная / Инвестиции / Неприступное жилье Нельзя забывать при этом, что жилищный рынок несмотряна всю социальную значимость — именно рынок, а жилье — товар. Поэтомувнимание государства должно быть направлено на стимулированиеположительных и погашение негативных тенденций развития рынка. Жилье — продукт специфический.Это предмет первой необходимости, право на который закрепленов Конституции. Однако по стоимости квартиры скорее относятсяк предметам роскоши: приобретают их ежегодно не более 3% населения,тогда как реальная потребность гораздо выше. Сделать жилье доступнымдля населения — важнейшая государственная задача. Что имеемПо подсчетам фонда «Институт экономики города», общаяпотребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. метров,в стоимостном выражении — 17767,5 млрд рублей (цены 2003 года).Платежеспособный спрос (определяемый потребностью со стороныдомохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных дляприобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечениемкредитных ресурсов) составлял в 2003 году не более 25% от общейпотребности населения в жилье — 378,6 млн кв. метров, или 4285,9 млрдрублей в ценах того же года. Доступность жилья (если не учитывать факторымакроэкономического свойства, такие как уровень доходов населения)складывается из трех основных характеристик: собственно наличия квартирна рынке, цен на них и механизмов потребительского сервиса.На сегодняшний день в России упор сделан на развитие последнегофактора — ипотеки. С двумя другими дело обстоит гораздо хуже. В этомдисбалансе кроется угроза всему жилищному рынку (см. статью «Построить застройщика», «Э-У»4 от 31.01.05). Между тем формирование рынка доступного жилья в Россиивозможно только в случае сбалансированного развития всех трех факторов. Характерная черта российского строительного рынка —заметный дефицит жилья при относительно небольшом объеме предложения(тем не менее лишь немного уступающем до настоящего времени объемуплатежеспособного спроса). Сегодня, учитывая, что уровень доходовнаселения растет, а спрос на жилье специально законодательностимулируется через развитие механизмов потребительского сервиса, естьшанс в перспективе выровнять ситуацию. Но только если объемыстроительства существенно вырастут. Они, конечно, увеличиваются,но чтобы переломить ситуацию, динамика недостаточна. А если переломане произойдет, нам не избежать в ближайшем будущем дальнейшей эскалациицен и усугубления дефицита. «В 2003 году было построено около 360 тыс.кв. метров жилья, и цены на него умеренно росли. Тогда мы думали, чтоесли строить в год 500 тыс. метров, произойдет если не снижение цен,то хотя бы их стабилизация. И вот в 2004 году построено 500 тыс.метров. Но цены увеличились за год на 40%. Причины две: изначальноочень большой дефицит жилья и постоянно растущие доходы населения,приток в страну денег сырьевого сектора», — говорит заместительгенерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин. В 2004 году в России на душу населения ввели 0,27 кв.метров жилья. Мировой опыт утверждает: чтобы обеспечить равновесиена жилищном рынке, необходимо вводить 1,0 кв. метра жилья на человекав год. Социальная норма, установленная в России, — 18 кв. метровна человека, в развитых странах она в два-трираза выше. При этом обеспеченность российских граждан составляетв среднем 9,5 метра на человека (для сравнения: в Европе — 35 кв.метров на человека, в США — 60). При сохранении существующих тенденций(прежде всего динамики объемов строительства) дефицит жилойнедвижимости будет только нарастать и примет воистину угрожающиеразмеры через 5 — 10 лет, когда в массовом порядке выйдут из строяхрущевки, возведенные в 50 — 60-х годах и рассчитанные на эксплуатациюв течение 50 лет. Только в Москве такого предаварийного жилья сейчасболее 1 млн кв. метров.  Проблема коммунальной инфраструктуры поставленана первое место не случайно. Необеспеченность земельных участков сетямиприводит к дополнительным расходам строителей (порой оченьзначительным, до 30% сметной стоимости), накручивает себестоимостьи в конечном счете бьет по карману потребителей. Кроме того, это мешаетосвоению новых земельных участков, формирует точечный (более дорогойв отличие от поточного) принцип застройки, сдерживая рост объемов. Проще — значит большеОчевидно: чтобы стабилизировать цены, необходимоувеличить темпы ввода жилья. Для этого нужно преодолеть хотя бы самыевысокие преграды: неразвитость сетей коммунальной инженернойинфраструктуры, административные барьеры, отсутствие рынка землеотводов. Но больше всего застройщиков раздражает дажене необходимость нести расходы на коммуникации. Зачастую, протянув сетисамостоятельно, они вынуждены еще и отчислять деньги в бюджетна развитие этих самых сетей. Хуже всего, что застройщики в неравныхусловиях: одним выдаются технические условия на строительство сетейбольшей мощности, чем им необходимо, а другие, те, что ближек «муниципальному телу», получают землеотвод неподалеку и цепляютсяк построенной трубе, не неся никаких расходов, при этом реализуютквартиры по той же цене, что и первые. Строительной компании при наличии большого числаоборудованных сетями площадок все равно, какое жилье строить — элитноеили типовое. А вот когда количество площадок ограничено, любойзастройщик делает выбор в пользу дорогого жилья — чтобы обеспечить себеуровень прибыли. Наиболее реальная возможность удешевитьстроительство — поставить его на поток. В идеале — предоставлятьзастройщикам большие землеотводы с сетями. Эффект дало бы и выделениебольших участков без сетей. Застройщики готовы брать на себя этирасходы, но только в том случае, если сети нужно тянуть на микрорайон,а не для двух-трехдомов. Чем больше домов закладывается в одном месте, тем меньше доляинфраструктурных расходов в каждом отдельном здании, а значит, меньшесебестоимость и цена. Новый градостроительный кодекс (вступил в силу30 декабря 2004 года) уровень административных барьеров в строительствепрактически не снизил. Требуются десятки согласований, причем многиеизлишни и даже незаконны (см. интервью с начальником управленияГлавгосэкспертизы Михаилом Козловым). Обилие согласований также ведетк прямому удорожанию строительства: по оценкам участников рынка, на нихуходит 5 — 10% от сметы. Еще серьезнее сказываются на ценах временныетраты. При существующей динамике цен в крупных уральских городах каждыймесяц согласований прибавляет к стоимости дома, еще тольконарисованного на бумаге, 2 — 3%. А продолжаться подготовительный этапможет очень долго. «Мы строим дом за десять месяцев, а готовимсяк строительству иногда по 2 — 3 года», — говорит один из застройщиков.Запутанная система согласований препятствует появлению новых игроковна рынке, а действующих ставит в неравное положение, ранжируяих по принципу наличия-отсутствия личных контактов в инстанциях. Столь же непрозрачной, по мнению участников рынка,остается ситуация с землеотводами. Благо, с 1 октября 2005 годафедеральное законодательство вводит при распределении земельныхучастков обязательные открытые аукционы. Но член комитетапо недвижимости при Государственной думе РФ Максим Котляров уверен, чтоаукционы необходимо было вводить сразу, как вступило в силу новоезаконодательство, с 1 января: «Необходимо вопросы землепользованияпереводить в легальную рыночную плоскость. И у местных администрацийдля этого есть все возможности уже сейчас».  Количество согласующих инстанций необходимо сокращать,при этом правом согласований должны пользоваться только государственныеструктуры. Плату за свою работу они должны получать из бюджета,а не от застройщика. К слову, постановление правительства РФ, котороевводит для согласований строительства принцип «единого окна»,действующего в субъектах РФ на базе управлений главэкспертизы, принятоеще в декабре 2000-го. Но его не выполняет ни одно из согласующихведомств, кормящихся с застройщиков. Масса возможностей удешевления строительства кроетсяи в совершенствовании проектных решений. «Проектировщики практическине заинтересованы заниматься экономией средств. В советские временаих заработная плата зависела от объемов запроектированных затрат, у нихбыл процент от сметы. Сейчас так уже никто не работает, но привычкапроектировать с размахом и не считаться с расходами, осталась. Прямойзависимости оплаты труда проектировщиков от качества проектов с точкизрения оптимизации издержек нет, поэтому получить такие проекты почтиневозможно. Например, разместив трансформатор в середине дома,а не в одном из крыльев, можно сэкономить на электропроводке. На первыйвзгляд — мелочь. Но таких мелочей при желании можно найти очень многои существенно снизить себестоимость», — рассказывает Андрей Озорнин. Дефицит рождает расточительствоЕсть такое мнение: самый простой путь снижения ценына жилую недвижимость, расширения сектора массового недорогогостроительства — развитие конкуренции среди застройщиков, стимулированиепоявления все большего числа игроков. Путь действительно верный,но самый длинный. Есть и другие способы снижения конечной рыночнойстоимости. Далеко не исчерпаны возможности оптимизации издержеки снижения себестоимости строительства. Так, оптимальна с точки зрениязатрат типовая среднеэтажная застройка (5 — 9 этажей). Но посколькунемногочисленные доступные и оборудованные коммуникациями участкинаходятся в центре и прилегающих к нему районах, строители стараются«выжать» из них максимум: возводят и продают дорогостоящие 16-этажные(и выше) дома. Таким образом, снизить сметную стоимость строительствапозволило бы выделение большего числа годных к застройке земельныхучастков по более низкой цене. Необходимо учитывать все. Взять хотя бы метраж. Сейчасв новостройках очень сложно найти однокомнатную квартиру площадьюменьше 40 метров. Между тем стандартные в 33 метра и малогабаритные28-метровые непременно нашли бы покупателя. Проблему эффективного проектирования для повышениядоступности жилья считают важной не только участники рынка,но и муниципальные чиновники. «Понятно, что для элитной застройкии любого жилья классом выше среднего никакие параметры разрабатыватьне надо. Там все определяется кошельком и вкусами потребителей. Но длядоступного жилья должны быть разработаны некие базовые техническиекритерии. Сейчас мы располагаем массой строительных технологий, и нужноискать наиболее экономичные их комбинации», — говорит заместитель главыгорода Екатеринбурга Владимир Крицкий. Черная дыраПриведем расчеты, сделанные федеральным агентствомпо строительству и ЖКХ РФ в 2003 году. Фактическая стоимостьстроительства в среднем по России составляла около 8 тыс. рублейза метр против рыночной цены в 16,3 тыс. рублей. Абсолютные цифры с техпор существенно выросли, но нас больше интересует соотношениепоказателей, а оно вряд ли изменилось. Разница себестоимости и рыночнойцены — около 100%. При этом декларируемый уровень рентабельностистроительства 20 — 40%. В сущности, задача формирования рынкадоступного жилья сводится к ответу на вопрос, куда расходуютсяоставшиеся 60 — 80%, приходящиеся на теневой сектор строительства. Слабая диверсифицированность предложения вообщехарактерна для строительного рынка. Причина на поверхности — тотальныйдефицит жилья создает застройщикам вольготные условия: им не нужноформировать продукт, который будет наиболее востребован той или инойкатегорией граждан, — купят и так. По этой же причине возможностиснижения себестоимости жилья не используются. На практике присохранении нынешней ситуации любая оптимизация издержек (в том числеи за счет сокращения расходов на согласования) приведет толькок увеличению прибыли застройщика, но отнюдь не к падению рыночной цены.Виной тому, как уже говорилось, низкая конкуренция на строительномрынке, а главное — непрозрачность строительного бизнеса, практическаябесконтрольность застройщиков. В принципе решение проблемы теневых доходов и расходов лежит на поверхности. Во-первых,необходимо вынудить застройщиков оглашать реальные доходы и платить всеналоги. Поставить их в условия, когда завышать цены станет экономическинецелесообразно. Во-вторых,упорядочить выделение земельных участков, разрешительных процедури согласований. К этим глобальным задачам стоит добавить третью —развитие конкуренции: в условиях локальных строительных рынков этоозначает обеспечение равного доступа застройщиков к землеи инфраструктуре. По сути, необходимо просто реализовать те задачи,которые уже сформулированы на уровне федерального законодательства. Этоозначает, что судьба строительных рынков как никогда зависитот намерений и действий конкретных людей, облеченных властью решать этивопросы на местах. А назначение их таково: это недекларируемые доходыстроителей, которые, пользуясь дефицитом, завышают цены и укрываютсяот уплаты налогов. Плюс — не отражаемые в отчетности и не включаемыев себестоимость теневые расходы застройщиков на взятки, покупкуземельных участков у спекулянтов и так далее. В цене каждогопродаваемого сегодня метра есть обе эти составляющие. Как только дватеневых потока будут перекрыты, задачу формирования рынка доступногожилья можно считать выполненной минимум наполовину. По методикеГосстроя доступным считается жилье, стоимость которого за квадратныйметр не превышает двухкратной среднемесячной зарплаты в данном регионе.Таким образом, в Свердловской области жилье, чтобы считаться доступным,должно стоить 13 тыс. рублей за метр. Сейчас средняя цена жильяв Екатеринбурге — 21 тыс. рублей за метр. Предположим, что расчеты,приведенные выше, верны. Тогда себестоимость метра — 10,5 тыс. рублей,а теневая составляющая — около 6 — 8 тысяч. Без нее жилье стоилобы 13 — 15 тысяч, то есть было бы доступным. Что потребителю хорошо — то застройщику экспертиза Еслиобязать строителей показывать сметную документацию, цены на жильеснизятся, уверен начальник управления Главгосэкспертизы Россиипо Свердловской области Михаил Козлов. Дополнительные материалы: — Их можно снизить на 30 — 50%. Первое: необходимоконкурсное проектирование. Его не практикуют: если у тебя холдинги собственные проектировщики, зачем тебе какой-токонкурс? Второе: нужно реально оценивать стоимость проектных работ.Сегодня заряжают кто сколько хочет, а ведь есть проектные расценки.Существует множество согласующих организаций, которые накручиваютстоимость. Одна из самых крупных — муниципалитет, который выдаеттехнические условия. Предположим, есть объект. Застройщику говорят:к этому объекту нужно сделать водопровод большей пропускнойспособности, чем он планировал, или теплотрассу протянутьне от соседнего объекта, а от другого, который дальше на километр. Длячего? Для того, чтобы любимчики, которые будут строиться рядом,получили все бесплатно. А когда мы предлагаем заказчикам составитьсоответствующее письмо о том, что на них навешивают лишние расходы, ониотказываются. Говорят: нам в следующий раз предложат еще худшиетехнические условия или вообще землю не дадут. — Михаил Леонидович, есть ли возможности для снижения цен на жилье? Совсем недавно у нас возникли разногласияс гостехнадзором. Эта организация имеет право проводить экспертизутехнологической части особо опасных объектов. Существует перечень такихобъектов, и жилые дома в него не входят. Но заработать-тохочется. Они нашли частную фирму, выдали ей лицензию, эта фирмапроводит экспертизу по технологической безопасности лифтов и беретза это деньги. И не разрешается сдавать объект в эксплуатацию, покане пройдена эта экспертиза. Хотя всем ясно, что лифт с заводане выйдет, если он не безопасен: у него уже есть технический паспорт,сертификат качества. Поэтому мы утверждаем: проверять им нечего. А онипарируют: мол, проверяют не лифт, а технологию его установки. Этотипичный пример, когда возможность различной трактовки нормативныхактов порождает дополнительную нагрузку на застройщика.  Михаил Козлов — Они все равно получают сверхприбыли. Платитв конечном счете за все покупатель. Жилье в центре Екатеринбурга стоит29 тыс. рублей за метр, хотя должно стоить 20 тысяч. Подземные парковкив центре города продают по 600 тыс. рублей за машиноместо, хотяим красная цена — 200 — 250 тысяч. Поэтому, кстати, застройщикии стараются не проходить государственную экспертизу. Им это не выгодно.Никто не знает их реальных затрат. Большая часть денег нигдене регистрируется и идет прямо в карман. А если проходить экспертизу,то реальную стоимость будет знать покупатель, а главное — налоговыеорганы. — А почему застройщики мирятся с подобными ситуациями? — Строители утверждают, что избегают экспертизы, поскольку сроки ее прохождения слишком велики… По логике человек, который покупает квартиру, должентребовать заключение экспертизы, когда подписывает договор долевогоучастия. Но люди у нас в этих вопросах некомпетентны. Строителии проектировщики это прекрасно знают и просто дурят потребителя. Рынокбезбрежен, все равно купят, независимо от качества и цены. Сметуна экспертизу нам обязаны предоставлять только те организации, которыеосваивают бюджетные средства, остальные имеют право ее не приносить,чем и пользуются. Если законодательно закрепить обязанность строителейпредоставлять на экспертизу сметную документацию, стоимость жильяупадет. Могу привести пример: за прошлый год мы в ходе экспертизыснизили заявленную стоимость строительства по бюджетным объектам на 8%.Сэкономили бюджету 880 млн рублей, их иначе просто бы украли. Подготовил Юрий Немытых — Максимальный срок экспертизы установлен в три месяца. Реально делать ее за месяц. Чаще всего сроки затягиваются из-за того, что подают не все документы. Строители обещают что-нибудьподвезти потом. А процедура экспертизы начинается только тогда, когдапредоставлено все. Кроме того, проектировщики не заинтересованы в том,чтобы снимать замечания. Необходимые исправления они должны вноситьбесплатно, поэтому работают спустя рукава. А если возникшие вопросыне сняты, можем мы выдать заключение? Можем — отрицательное. Но ведьзастройщику нужно положительное. Процесс затягивается. Иногда, когданет другого выхода, мы скандалим и выдаем отрицательное заключение.Хотя это никому не выгодно, в том числе и нам: при повторной подачедокументов на экспертизу нам платят всего 30% от первоначальнойстоимости работ, а делать приходится все по новой. Приглашение на царство Рубль длиною в жизнь Контракт высшего пилотажа Кооператив «Большой Урал» До суда дошел только один «Еврооркестрия» для оленеводов Берегите головы Вода обновления Дом из песка и тумана Главная / Инвестиции |
||
 |
Меню