|
|
Главная / Новости / Дома хозяйка 23 ноября Госдума во втором чтении приняла поправки в Жилищный кодекс, согласно которым срок выбора гражданами способа управления домом переносится на год. Чиновники не сомневаются, что поправки преодолеют и третье чтение. Фото: Андрей Порубов Инициатива правительства передать управление домами в руки жильцов проваливается еще и изза законодательства. Один из двух нормативных документов — постановление правительства, регламентирующее порядок содержания общедолевого имущества, — принят только в конце августа 2006 года. Второй — порядок формирования состава общего имущества — еще не доработан. Но пока он не будет принят, управляющим компаниям и передавать нечего: не известно, как оценивать жилой фонд. Сильно тормозит создание ТСЖ также то, что дома, по Жилищному кодексу, должны передаваться со сделанным капитальным ремонтом, в надлежащем техническом состоянии. Во многих городах Большого Урала отчисления на капитальный ремонт включены в состав квартплаты, но «размазаны» по спецфондам администраций территорий, и до конкретного дома не доходят. Учитывая, что объем ветхого жилья в некоторых городах достигает 60%, жильцы не берут на себя ответственность за управление, опасаясь, что все расходы по капремонту, а фактически — новому строительству повесят на них. Это уже третья отсрочка. Жилищный кодекс, вышедший в 2005 году, предполагал, что все граждане до 1 марта 2006 года изберут форму управления домом. Варианта три: организация товарищества собственников жилья (ТСЖ) заключает договор с управляющей компанией; она же — договаривается с поставщиками услуг самостоятельно; все вопросы решаются на общем собрании жильцов. Когда в феврале ответственные за реформу стали анализировать результаты, то поняли: количество жильцов, определившихся с выбором, настолько мало, что в отрасли это — как слону дробина. Дату выбора отложили до декабря 2006 года. Но и сейчас число домов, жильцы которых приняли решение, недостаточно. Пионер в Уральском федеральном округе — Тюменская область. Тут таких 28% (по России — не больше 10%). Отрыв объясняется тем, что администрации города и области выделяют значительные суммы на компенсацию ремонтов жильцам решительным — в смысле решившим вопрос управления. В 2006 году, например, на эти суммы выделено около 5 млн рублей, и за полгода в Тюмени появились 200 ТСЖ.  …Диспетчер ТСЖ «Родонитовая, 8» разговаривала со мной по телефону, как с самым желанным собеседником. «Вежливые у вас диспетчеры», — рассказываю я потом Надежде Сутугиной, председателю ТСЖ — одного из трех на миллионный Екатеринбург, что предпочли прямые договоры с поставщиками тепла и услуг обслуживанию в управляющей компании. «Это только часть нашей корпоративной культуры», — замечает она. К тому же муниципалитеты не стимулируют создание рынка управляющих компаний, а навязывают жильцам домов поменявшие вывеску ЖЭКи. Прибавьте к этому вопиющую экономическую неграмотность жильцов и патологическую инертность в принятии решений, касающихся собственного жилья. По сведениям Татьяны Некрасовой, руководителя консалтинговой компании Intellectactive, занимающейся организаций конференций для интересующихся ЖКХ, активную жизненную позицию по отношению к ТСЖ занимают только 20% жильцов. Тут надо удивляться не тому, что выбор способа управления идет так медленно, а тому, что он вообще идет, а ТСЖ создаются — да еще такие, что готовы брать на себя ответственность. — Большинство жильцов в нашем доме сразу после вступления в силу нового Жилищного кодекса поняли: тот, кто не оформит землю в собственность, будет жить на арендованной земле. Это для нас означает жить не в своей квартире. Обратились в мэрию с просьбой разъяснить механизм оформления земли под квартирами в собственность, нам ответили, что в индивидуальном порядке это сделать невозможно. Вот и решили создать ТСЖ: так всем было проще. Честно говоря, мы немного боялись: если сейчас не организуемся, потом нам власть скажет — вам было дано право на землю, вы его не использовали, и теперь у вас ничего не получится. Страшное дело — Надежда Николаевна, а как жильцы отнеслись к вашей инициативе создать ТСЖ? Тогда же, на собрании, приняли решение: ТСЖ будет действовать самостоятельно, с управляющей компанией (УК) мы договор на обслуживание дома заключать не будем. Мы понимаем, что «большая» УК мыслит глобальными категориями, и до нашего отдельного дома дело просто может не дойти. И если в УК будут работать такие же «профессионалы», что работали на муниципальных предприятиях, то они просто закончат разрушение коммунальной системы. А если вдруг случится чудо, и УК начнут оказывать приемлемые по цене качественные услуги — мы сами к ним с радостью придем! Собрание собственников квартир прошло в атмосфере поддержки. Я потом бывала на многих собраниях и все время сравнивала. Так вот, наше резко отличалось какой-то осознанностью того, что мы все вместе делаем. Из 322 квартир в доме собственники только 20 были против, а еще 18 воздержались. Мы никому руки не крутили. Понимали: надо убеждать делами, а не силой. — Мы желание быть независимыми отстаивали долго. У нас было много сложностей со стороны администрации города. Они к нашему решению обойтись без УК отнеслись настороженно, боялись, что не справимся. Мы объяснили, что в подпорках не нуждаемся. Чиновники решили подстраховаться и даже определили, с какой УК мы должны будем заключить договор. — Во многих ТСЖ рассказывают о давлении со стороны местной власти, мол, заставляют уходить на обслуживание в УК. Много у нас всякого было с администрацией. Например, сотрудники УЖКХ ключи от технических помещений выдавали под залог паспортов. Нормативные документы, которые описывают техническое состояние дома, должны были передать нам еще летом, но сделали это только в ноябре. И мы их в прокуратуру вызывали, и они нас… Повоевали, но надо работать вместе. В тот момент возникла непростая ситуация. За предоставленные услуги надо платить, верно? Мы считали, что нам; УК была уверена, что им. В итоге документы для платы «за квартиру» жильцам разослали и мы, и они. Тут запутались даже доверявшие нам жильцы. Мы не вели с ними никакую специальную разъяснительную работу, просто занимались тем, что запланировали. 200 квартир (то есть две трети всех квартир в доме) заплатили нам, примерно десять — УК. И когда мы с такими цифрами пришли в администрацию города, нам сказали: так уж и быть, свободны… — Мы сами предложили коммунальщикам и администрации отдать нам дом таким, какой он есть: с долгами, без капремонтов, без осмотра дома. Зафиксировали положение дел по состоянию на 1 сентября 2006 года. Но совсем отказываться от денег, которые жильцы дома уже отдали в качестве платы за капитальный ремонт, — 1320 тыс. рублей — мы не собираемся. Мы продумали, как вернуть эту сумму за минимально короткий срок. Это будет механизм договоров и переговоров, судебных разбирательств у нас и в мыслях нет. Мы готовы подождать, и как управленцы очень хорошо понимаем коммунальщиков. Это у нас все делается быстро, а там очень громоздкая структура, и вопрос может увязнуть в согласованиях. — Как решился вопрос о капитальном ремонте дома до его передачи? — Мы сразу решили, что будем работать по тем тарифам, которые были установлены городом для содержания и обслуживания многоквартирных домов. Сейчас тарифы покрывают не только стоимость фактически предоставленной услуги (воды или тепла), но и все протечки. В одном маленьком ТСЖ, где можно гибко перебрасывать ресурсы с направления на направление, работать по завышенным тарифам — просто преступление! Надо все просчитать — Вы прошли механизм согласования тарифов на свои услуги? — Счетчики установлены примерно в половине квартир, и это создает нам проблемы. Внутри дома есть много утечек, которые надо покрывать за счет других жильцов, у которых счетчиков нет. Чтобы полностью отказаться от нездоровой практики, надо привести в порядок систему тепло— и водоснабжения, устранить утечки, заменить трубы. До начала отопительного сезона, к сожалению, мы сделать этого не успели: я же рассказывала про документы. Мы еще только приступили к мониторингу технического состояния дома. Дом неплохой, но запущен ужасно. Например, при осмотре дома мы нашли какой-то счетчик горячей воды, но по документам его не было. — А в доме хотя бы счетчики воды установлены? — Я много работала с консалтинговыми фирмами в части сертификации процессов управления, и знаю: простое наведение порядка дает экономию от 30 до 70% средств. Вот этот порядок и будет залогом успешного функционирования ТСЖ. У каждого ТСЖ масса способов зарабатывать деньги, с помощью которых можно было бы компенсировать некоторые наши затраты. Даже простое управление банковским счетом таит в себе большие возможности. Если мы четко будем собирать с людей деньги, а платежи поставщикам отложим минимум на семь дней, то собранные суммы сможем аккумулировать на отдельном банковском счете. На них будут начисляться проценты, и эта сумма будет компенсировать хотя бы наши расходы на ведение «основного» банковского счета. — Мне отрекомендовали вас как управленца, у которого функционирование ТСЖ состоит из бизнеспроцессов. Расскажите поподробнее. Кстати, работа с банком, кроме экономии времени, может принести еще и материальные дивиденды. Дом наш интересно расположен. Вроде бы и в глубине микрорайона, и не такое уж бойкое место, но самая длинная его стена отражается в огромных зеркальных окнах супермаркета «Кировский», возле которого постоянный людской поток. Мы предложили банку использовать внешние поверхности нашего дома под рекламу. Оказалось, что у них в планах было продвигаться с рекламой в наш микрорайон. Так мы оказались полезны друг другу. В планах — более полное использование подвалов, других помещений дома, которые можно сдавать в аренду. Мы долго выбирали банк, выбрали СКБ, и не пожалели. Знаю от других председателей ТСЖ, что банковские вопросы решаются три-четыре дня. У нас — за полчаса! Это касается и решения открыть счет, субсчет, начать зарплатный проект, выдать корпоративную карту. Заработанное мы намерены тратить на улучшение качества жизни в доме. Вот сейчас думаем, что лучше организовать в подвале — баньку, бассейн или миникорт? Кроме этого, надо поддерживать детскую дворовую футбольную команду, которую организовал житель нашего дома. Вообще, создание ТСЖ стало стимулом для проявления инициативы всех жильцов. Дополнительные суммы позволят нам сформировать «буферный» фонд. Одну его часть отложим на непредвиденные расходы, например, для ликвидации аварий. Другую направим на текущий или капитальный ремонт дома. Оставшуюся долю — неприкасаемую — вложим в паевые инвестиционные фонды. Это как с семейным бюджетом: надо просто все четко распланировать, жить по доходам, и тогда проблема «не хватает денег» будет решена. — Мы взяли наш дом по состоянию на 1 сентября нулевым, то есть без долгов жильцов. Но вся проблема в том, что нам не давали полной информации о финансовом состоянии, например, о том, что задолженность жильцов дома достигала половины месячного финансового оборота всего нашего ТСЖ. Пока долгов у нас нет. Но мы работаем с потенциальными неплательщиками, с теми, у кого долги были. Объясняем, что мы не какой-то абстрактный ЖЭК, а соседи, и что если изза них в доме отключат горячую воду, их замучают свои же. Предлагаем им и выходы из ситуации, когда не хватает денег на оплату услуг. Например, такой: в Москве часто двое пенсионеров селятся вместе, а вторую квартиру сдают. Полученных денег хватает не только на оплату коммунальных услуг, но еще и на безбедную, не «пенсионную» жизнь. Человеческий фактор — То, о чем вы рассказываете, интересно, но возможно только при условии жесткой платежной дисциплины жильцов. Как у вас в доме с неплательщиками? — По два дворника и уборщицы, четыре диспетчера (они дежурят круглосуточно), сантехник, электрик плюс аварийная бригада, которая работает у нас по совместительству. Наличные в нашем ТСЖ не ходят в принципе. За все работы, что проводят мастера ТСЖ, жильцы платят через кассу в банк, а не напрямую рабочим. Мы потом некий процент перечисляем уже сотруднику на зарплатную пластиковую карту. — А сколько у вас человек работает? Как ТСЖ победило «Норильский никель» — Надежда Николаевна, почему вы — человек с двумя высшими образованиями, законченной аспирантурой, сертифицированный специалист в области управления качеством — возглавили ТСЖ? И вообще, чтобы все получилось, во главу угла надо ставить человеческий фактор. Вместе с жесткой системой менеджмента и управлением издержками это даст синергетический эффект, который позволит нам добиться поставленных целей с меньшими затратами. — На ваш взгляд, где, кто и как должен обучать председателей ТСЖ? — Я много лет прожила в Норильске, там вырос мой старший сын. И прямо на лестничной клетке стояли игрушки, дети, никого не боясь, ходили по этажам из гостей в гости, видели чистоту и ухоженность не только квартиры, но и подъезда. Младший сын родился здесь. И он искреннее не понимает, почему нельзя пинать стены в подъезде, где все расписано математическими символами Х и У. Я хочу, чтобы детям в нашем доме не надо было объяснять, почему должен быть порядок не только в отдельно взятой квартире. — А как же престиж работы? Зарплата, наконец? — Принципиальные вопросы управления ТСЖ — точно такие же, как и вопросы управления предприятием. Надо просто понимать: мы взялись управлять не домом, а некой организацией, у которой, как и у любой другой, своя специфика. Здесь почти гектар земли, 322 офиса, управляющий персонал, совет директоров, собственники. Как с ними выстраивать отношения, как сделать организацию эффективной — написано во многих умных книгах по менеджменту. И кадровый потенциал среди управленцев ТСЖ просто огромный! Есть много менеджеров, которые сидят и скучают в своих конторах, их опыт и профессионализм не востребованы, растрачиваются в офисных интригах. Не надо бороться — надо уходить в ТСЖ! ММК продал страховую компанию В одних руках Ипотека еще покажет истинное лицо Партийное благословление Шведская стенка Ракетами по стереотипам Конструктор для среднего звена Пермяков склонили вправо В ожидании паритета Главная / Новости |
||
 |
Меню