Главная / Новости / Считаем по складам

Очевидно: сегмент складской недвижимости сегодня на подъеме. Заметный прирост инвестиций начался в 2005 году, но тогда преобладала реконструкция старых складских помещений. В 2006м объем вложений увеличился, на рынке стали появляться объекты качественно иного уровня, приближенные к международным стандартам. Сегодня, по мнению специалистов компании Praedium (брокерские и консультационные услуги в области коммерческой недвижимости, Москва), начался новый этап: в регион идут крупные международные компаниидевелоперы с кратно большими финансовыми возможностями. До 2009 года количество качественных складских проектов будет нарастать.


11 апреля холдинг AVS Group (Екатеринбург) провел презентацию крупного транспортно-логистического центра. Комплекс площадью 40 га расположится на пересечении Екатеринбургской кольцевой автодороги и Березовского тракта. Общая площадь складов класса В и В+ составит около 200 тыс. кв. метров, объем инвестиций AVS Group, которому будет принадлежать четвертая чась комплекса, — порядка 30 млн долларов. Узел позиционируется как международный и межрегиональный, предназначен для обработки товарных потоков, перевозимых железнодорожным и автомобильным транспортом. Неделей раньше московская группа компаний «Авалон» и российский филиал британской инвестиционной группы Raven Mount представили в доме правительства республики Башкортостан проект «Логопарк-Уфа» также площадью 40 га на развязке трассы федерального значения. Запланированы технопарк и складской терминал класса А площадью 100 тыс. кв. метров. Комплекс будет предоставлять логистические услуги полного спектра от хранения до экспедирования товаров. Затраты оцениваются в 80 млн долларов, окупаемость — 7 — 9 лет. Ввод намечен на конец 2008 года. Предполагается, что «Логопарк-Уфа» войдет в сеть логистических комплексов «Мегалоджикс», создаваемую инициаторами проекта в 14 городах России.




Деньги — в склад

Наибольшая инвестиционная активность наблюдается в Екатеринбурге и Свердловской области. В городе реализуется крупный проект — Евроазиатский международный транспортно-логистический центр в районе железнодорожной станции Гипсовой (закрытые складские помещения и склады временного хранения — 130 и 10 тыс. кв. метров соответственно). Объем инвестиций — 3,6 млрд рублей. Инициаторами выступили правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга, к проекту присоединились компания «Урал-контейнер» и транспортно-логистическая компания «Лорри». В Верхней Пышме федеральная девелоперская компания «Евразия логистик» создает логопарк «Пышма», пуск первой очереди ожидается уже к августу этого года. В районе Новосвердловской ТЭЦ строительство складского терминала ведет Национальная логистическая компания, площади будут поделены между инвесторами и деловыми партнерами проекта. Реализуется проект корпорации «Абак» — терминал «Чкаловский». Кроме того, заявлено несколько проектов меньшего масштаба.

Интенсивный рост производства и развитие торговых сетей увеличивают потребность бизнеса в складских комплексах. Между тем уральский рынок складов характеризуется практически полным отсутствием помещений класса А/В+ и В. По оценкам аналитиков ИДК «Алур», неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в четырех крупнейших городах Урала (Екатеринбурге, Челябинске, Перми, Тюмени) достигает 1,4 млн кв. метров.

Высок потенциал инвестиционной активности в Тюмени, однако большинство проектов пока в стадии обсуждения. «Дефицит качественных складских площадей сохранится как минимум до 2009 — 2010 годов, до этого ни один из крупных проектов, заявленных в сегменте складской недвижимости, не будет выполнен. В настоящее время реализуется пятьшесть небольших проектов общей площадью 20 — 25 тыс. кв. метров, но при существующем дефиците они не окажут значимого влияния», — оценивает рыночную ситуацию в городе генеральный директор ИДК «Алур» (Москва) Михаил Уринсон.

Подвижки есть и в Челябинске. Местная инвестиционная компания «Лайнер» выступила инициатором и девелопером возведения первого на Южном Урале логистического терминала. Предварительная стоимость — 169 млн долларов, срок окупаемости — до пяти лет. Ведутся консультации с финскими и австрийскими инвесторами. Правда, пока «большинство пытается приобрести существующие объекты по максимально низкой цене, чтобы после вложений получить качественные площади», — отмечает эксперт агентства недвижимости «Компаньон» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов.

Сделай самКомпании, остро нуждающиеся в логистических мощностях, при отсутствии адекватного предложения принимают роль девелопера на себя. Они вынуждены заниматься непрофильным бизнесом, вместо того чтобы направлять средства на освоение новых рынков и расширение позиций в своих отраслях, указывает на особенность момента директор департамента складской недвижимости компании Becar Commercial Property (СанктПетербург) Владислав Ковалевский.

В Перми «для начала полномасштабного строительства крупных комплексов спроса местных потребителей его явно не хватает. Частично он будет удовлетворяться небольшими локальными проектами и строительством складов для своих нужд», — констатирует руководитель экспертноаналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Тем не менее администрация Пермского края объявила о строительстве в городе крупного логистического центра. По замыслу, он должен объединить все виды грузовых потоков на территории региона. В краевом бюджете-2007 на создание проектносметной документации заложено 5 млн рублей. В качестве потенциального инвестора рассматривается компания «Ренова».


Строительство «не по профилю» увеличивает общий объем складов, однако эти площади не поступают на открытый рынок. По прогнозам экспертов, доля складских комплексов, построенных крупными компанияминедевелоперами, будет расти до тех пор, пока в сегмент не придут институциональные инвесторы. «После вывода на рынок складских площадей класса А и В большинство компаний предпочтут их арендовать или воспользоваться услугами ответственного хранения», — отмечает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

Возводя склады под свой бизнес, компания решает сразу две задачи: получает объект с характеристиками, подходящими только ей, и закладывает в проект запас площадей для дальнейшего расширения. Примеры строительства складов «под себя» в Екатеринбурге показывают «ЮнилендЕкатеринбург», «Калина», «Балтика», в Перми — «Норма», в текущем году реализацию собственного проекта начнет «Линия 7». Среди логистических компаний свой проект реализовала «Кинетика» (Екатеринбург), построив складской комплекс класса А площадью 12 тыс. кв. метров. Создание складских терминалов площадью 10 тыс. кв. метров в начале 2008 года планирует транспортно-логистическая компания «Лорри».

Одним из сдерживающих факторов активного освоения сегмента служит недостаток удачно расположенных земельных участков, оснащенных необходимой инфраструктурой. «Свободных участков не так много. Как правило, они предлагаются в составе уже устаревших складских и производственных комплексов. С одной стороны, это означает удорожание земли, с другой — требует дополнительных затрат на снос помещений. Все это в конечном счете увеличивает сроки окупаемости», — поясняет директор центра «Недвижимость для бизнеса» корпорации «Перспектива» (Пермь) Игорь Голубев. Возникают проблемы и с переводом земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию промышленного. К тому же строительство высококлассного склада требует существенных капиталовложений, а такими средствами могут располагать лишь очень крупные отечественные и иностранные компании.

Свято местоНесомненным преимуществом инвестирования в складскую недвижимость является востребованность потенциальными арендаторами. Стоимость и продолжительность строительства при сопоставимом уровне доходности (15 — 20%) значительно меньше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости Сроки окупаемости длиннее, чем в торговом или офисном: в среднем для регионов — семь лет.

Таблица 1 Проекты складских и логистических комплексов в некоторых городах УралаИнициатор проекта (название)Площадь складских помещений,
тыс. кв. мКлассПериод реализации проекта ЕкатеринбургКорпорация «Абак» (терминал «Чкаловский»)250ВОкончание строительства 2011 г. ОАО «ЕАМТЛЦ» (Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр)140А, В+Окончание строительства 2010 г. Холдинг «Международное логистическое партнерство»100АНет данных Группа компаний «Оборонснабсбыт»25А2007-2008 гг. Сетевой логистический оператор «Relogix»Нет данныхАI очередь - 4 квартал 2007 года ЧелябинскИК «Лайнер» 130АI очередь - конец 2008 г.II и III очереди - 2009 г. ПермьГруппа компаний «Норма»30Нет данных ООО «Камтрансстрой-Плюс»10АОкончание строительства - начало 2007 г. Уфа«Авалон» и «Рейвен Раша» («Логопарк-Уфа»)100АВвод объекта - конец 2008 года ООО «Башкирский товарно-оптовый рынок»100АI очередь - конец 2007 г.II очередь - сентябрь 2008 г.Окончания строительства - 2010 г.

Несмотря на препятствия, выход крупных инорегиональных девелоперов на уральский рынок складов продолжится. Новое строительство заложит относительно высокий качественный уровень объектов: они будут обладать большими площадями и располагаться на развязках крупных транспортных магистралей. Промедление с выходом в складской сегмент местных девелоперов может обернуться потерей доходной ниши — ее займут профессиональные игроки международного уровня. В таком случае на долю региональных компаний останется лишь реконструкция существующих объектов.

Дополнительные материалы:

Таблица 2 Проекты складских сетей в крупнейших городах УралаИнициатор проекта (название)Города, включенные в реализацию проектаПлощадь складских помещений,
тыс. кв. м.КлассПериод реализации проекта Девелоперская компания «Евразия логистик» ЕкатеринбургI очередь - 85, 8АI очередь - август 2007 г.II очередь - 109,2II очередь - декабрь 2007 г.III очередь - 84,5III очередь - август 2008 г.Уфа250конец 2008 г.Транспортно-экспедиторская компания «Евросиб»Екатеринбург20-30АI этап - 2008 г.ЧелябинскII этап - 2008-2012 гг. Коропорация «Единая международная сеть таможенных складов»(«Великий шелковый путь»)ЕкатеринбургI очередь - 30А2008 - 2010 гг. II очередь - 40Тюменьнет данныхПермьУфаОператор складских комплексов «VVV Company»Екатеринбург100 (типовые проекты)АНачало строительства - 2007 г.УфаПермьЧелябинскИжевскОренбург




Навеянное временем

Для одних компаний строительство складов — логичное развитие бизнеса, для других — вынужденная мера. С приходом на рынок большего числа профессиональных девелоперов каждый будет заниматься своим бизнесом, считает директор по стратегическому развитию компании «Лорри» Александр Трахтенберг

Александр Трахтенберг

— Строительство складских помещений логистическими компаниями — мера рациональная с точки зрения повышения эффективности бизнеса в целом. А вот для торговых и иных компаний такой шаг полностью оправданным назвать нельзя. Строительство и эксплуатация недвижимости — отдельный, самостоятельный бизнес, который имеет риски, присущие только ему.

— Александр Соломонович, сегодня масса логистических и торговых компаний строят складские комплексы для нужд собственного бизнеса. Насколько это целесообразно?

— Отвлечение присутствует всегда. Компания, инициирующая финансирование проекта, предлагает участие в нем собственными средствами на уровне 30%. Суммы могут доходить до нескольких миллионов долларов. Если денежный поток текущей деятельности не такой мощный, а эффективность существующего бизнеса не на высоте, нагрузка очень заметна. Поэтому начинать, а главное — доводить до конца понастоящему масштабные проекты могут только крупные компании.

— Учитывая, что строительство отвлекает ресурсы от основного бизнеса, компания какого масштаба может себе его позволить?

— Со временем строительство торговыми и иными компаниями собственных складских помещений сойдет на «нет», торговым компаниям выгоднее будет передать складскую логистику на аутсорсинг. Произойдет некоторый спад в строительстве складских помещений «под себя», что подстегнет тарифы за хранение.

— Каким вы видите развитие ситуации?


Без вести пропавшие Законный фактор Не прокатит «Ашанов» будет больше Ловцы сетью Беспризорный рынок Погоня за «ангелом» Германия притягивает ТМК сэкономит на кадрах

Главная / Новости